El contrato de obras

Es habitual que para la obra menor o reforma no se realice un contrato de obras, lo cual es un error. Bien sea para edificación o para reforma, es importante contar con un contrato de obras que regule la relación entre el cliente y la constructora.

No somos abogados, pero los profesionales de la construcción trabajamos constantemente con estos contratos que, obviamente, se tienen que adaptar a cada tipo de obra.

Es distinto una obra de edificación de gran volumen a reformar un baño, pero en ambas dos ha de contarse con un contrato que marque cuales son las «reglas del juego».

No esperamos que redactes un contrato ni pretendemos enseñarte a hacerlo, para eso recomendamos siempre que acudas a los profesionales en la materia. Pero este articulo quizá te sea útil para ser capaz de identificar ciertos puntos importantes para contemplar en el contrato de obras que te propongan, o bien complementar el que el que tu profesional de confianza esté preparando.

A continuación, veremos algunos de los puntos más importantes en un contrato de obras:

• Un punto obvio en todos los contratos es identificar a los intervinientes en el mismo.
• Finalidad del contrato, fijando alcance y declaración de suficiencia técnica y material de la constructora para llevar a cabo las obras. Es habitual hacer mención siempre a la normativa vigente en este punto.
• Documentos contractuales y orden de prevalencia:
  • Planos
  • Presupuesto
  • Estudio de seguridad y salud si procediera
  • Planificación de los trabajos
  • Licencia si procediera
  • Otros documentos…

En ocasiones los contratos no indican orden de prevalencia de la documentación, por tanto es tan importante lo que aparezca en planos como lo que aparezca en presupuestos. En consecuencia, con que un concepto aparezca en uno de estos documentos se puede considerar dentro del alcance del mismo.

También se suele regular en este punto que ocurrirá en caso de contradicción entre documentos. Una de las mejores formulas de cara a la propiedad suele ser:

“… prevalecerá aquel que, a criterio de la Dirección Facultativa, mejor corresponda con la finalidad proyectada.”

• Identificación de medios humanos mínimos exigidos a la constructora. Por ejemplo:
  • Un jefe de obra y un auxiliar dedicados a la misma.
  • Un encargado con 10 años de experiencia.

Puede indicarse en este punto la necesidad de la aceptación de la propiedad a los equipos designados presentando su CV.

• Representación de la propiedad por parte de la Dirección Facultativa, si es que el tipo de obra lo requiere.

• Declaración del constructor de que el proyecto es completo y suficiente, conforme a la normativa y resto de condiciones que impone el contrato.

• Modalidad de certificación de la obra: A precio cerrado, medición abierta o mixto.

PRECIO CERRADO

Lo mas seguro para el promotor es hacer la obra “a precio cerrado”. En esta modalidad ambas partes asumen los excesos o defectos de medición del presupuesto y se cuenta con el valor final de la obra desde el comienzo de la misma.

No obstante, no en todas las obras es posible aplicar este criterio o bien no todas las constructoras pueden aceptarlo. Para hacer una obra «a precio cerrado» es necesario permitir que las constructoras licitantes cuenten con un proceso de estudio y toma en consideración de incidencias detectadas.

MEDICIÓN ABIERTA

No recomendamos realizar obras a medición abierta por varios motivos:

• Existe un riesgo de falta de estudio de la constructora que puede traducirse en desvíos presupuestarios.
• Será necesario revisar la obra ejecutada, para lo que es necesario medios humanos, tiempo y voluntad de acuerdo.
• Conflictos ante desacuerdos si estos no están regulados en el contrato, como veremos posteriormente.

MIXTO

Bajo esta modalidad se suele indicar que las partes asumen los desvíos de medición hasta un determinado limite. Por ejemplo, se acuerda que no será reclamables excesos de medición menores de un 20% de la medición contemplada en proyecto.

• También en función del tamaño de la obra puede ser interesante regular que ocurrirá en caso de carencias del proyecto en base a normativas o requeridos de organismos públicos. Si la constructora podrá reclamar a la propiedad estos conceptos no contemplados o no. Lo que obligará al constructor licitante a un estudio mas exhaustivo de la documentación.

• Puede ser interesante regular la relación de la constructora con la propiedad o la Dirección Facultativa, indicando los medios para las comunicaciones, obligatoriedad de comparecencia a reuniones, periodicidad de las mismas, realización de actas de visita, etc..

• Se debe regular como proceder si se detectan o solicitan unidades de obra no incluidas en el alcance del proyecto. Si se pueden ofertar libremente o si han de ser revisadas por técnicos de la propiedad en base a algún banco de precios o incluso, examinadas por un tercero imparcial en caso de desacuerdo.

• También es muy necesario fijar tiempos de respuesta a las solicitudes de nuevos presupuestos, pues la ejecución de una unidad de obra puede estar condicionada a su aceptación e interferir en el plazo de obra, por lo que una demora en dar respuesta a una solicitud de presupuesto puede ser muy dañina para la obra.

• Regulación (más bien limitación) sobre la cesión del contrato de obras. Es importante que no se permita la cesión total o parcial del contrato de obras por parte de la constructora.

• Suele reflejarse en el contrato las obligaciones de la constructora con respecto a las subcontrataciones. Normalmente las obligaciones las impone la ley y la normativa de seguridad y salud, aunque pueden existir cláusulas de recusación de subcontratistas a petición de la propiedad o la Dirección Facultativa.

• En obras de determinado volumen es interesante especificar los medios necesarios para la ejecución eficaz de los trabajos.

• Creemos muy importante para evitar problemas de seguridad y con el entorno de la obra reflejar en el contrato que a quien corresponde el correcto mantenimiento de la obra. Normalmente al constructor.

• Ha de fijarse necesariamente un plazo de ejecución de la obra. Y ha de reflejarse que ocurre en caso de incumplimientos de plazos, totales o parciales.

Del mismo modo ha de regularse porqué motivos se puede considerar justificado un retraso total o parcial.

• Creemos conveniente incluir en las clausulas del contrato de obra un apartado de aporte de documentación técnica por parte de la constructora, en la que se comprometa a entregar tanto la documentación requerida durante la obra como la documentación final y planos As Built.

• Frecuentemente en función del volumen y tipo de obra, se suele incluir en el contrato de obra cuales son los criterios por los que se puede o no rechazar unidades de obras ejecutadas. Normalmente depende de la aceptación de la Dirección Facultativa.

• Es fundamental que el contrato regule la forma de pago al constructor. Lo mas conveniente es que se realice mediante certificaciones mensuales, que tras su comprobación y aceptación de los técnicos intervinientes posibilitan la emisión de factura.

En este apartado se pueden fijar fechas para la presentación de las certificaciones, para la revisión de las mismas e incluso fechas de abono o vencimiento del mismo.

• Es conveniente establecer una clausula que regule los condicionantes para la recepción de la obra, la liquidación de las mismas y los plazos de garantías.

• Causas de resolución del contrato por ambas partes. Importante reflejarlas y establecer las condiciones.

• Como en todo contrato es importante indicar la jurisdicción a la que recurrir ante cualquier controversia con el contrato.

Adicionalmente a todos estos conceptos, podemos requerir incorporar a nuestro contrato clausulados referentes a: Retenciones o fianzas, servicios de posventa, seguros, avales, licencias…

No pretendemos que seas capaz de redactar un contrato de obras, pero al menos que seas capaz de verificar que el contrato de obra que te están proponiendo contiene ciertas cuestiones que consideramos importantes para evitar problemas futuros.

A continuación, indicamos algunos modelos de contrato de obra que podemos encontrar online:

• Ejemplo 1 – Modelo aportado por crear-empresas.com
• Ejemplo 2 – Modelo aportado por iruisasociados.com
• Ejemplo 3 – Modelo aportado por admasarquitectura.com

***Estos modelos son simplemente algunos ejemplos que se encuentran por la red. En ningún caso han sido validados por nosotros y recomendamos acudir siempre a un especialista.